Năm 2020, sau quá trình đúc kết, rút kinh nghiệm từ quá trình triển khai thực hiện, điều chỉnh pháp luật về đầu tư, Luật Đầu tư 2020 đã được ban hành và có hiệu lực từ 01/01/2021, được kỳ vọng “cởi trói” cho những hạn chế, bất cập trước đó, tuy nhiên, sau hơn 02 năm thực thi, Luật Đầu tư 2020 vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư, đã bộc lộ nhiều vướng mắc, hạn chế còn tồn tại cần được tháo gỡ. Trong phạm vi bài viết này, nội dung sẽ tập trung vào phân tích những bất cập tồn tại liên quan đến lĩnh vực đất đai. 

1. Về khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 không thống nhất trong quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013 liệt kê như sau: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định theo pháp luật về đầu tư.”

Trong khi đó, khoản 19 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Nhà đầu tư nước ngoài bao gồm cá nhân có quốc tịch nước ngoài và tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.”

Có thể thấy, phạm vi bao trùm của Luật Đầu tư và Luật Đất đai thể hiện một số điểm không đồng bộ.

Thứ nhất, cụm từ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thiếu tính bao quát. Theo quy định trên, hợp tác xã có thành viên là nhà đầu tư nước ngoài sẽ không được xem là “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Dẫn chiếu theo khái niệm của Luật Đầu tư hiện hành, khái niệm “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” đã không được sử dụng, mà sử dụng khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” với nội dung thể hiện tính khái quát cao và phù hợp hơn với thực tiễn. Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đầu 2020, “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”, được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Theo đó, hợp tác xã có thành viên là nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ hai, khái  niệm “doanh  nghiệp  liên  doanh” tại Luật Đất đai 2013 không đồng  bộ với  Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Doanh nghiệp năm 2020. Hai văn bản này đã bãi bỏ quy định về “doanh  nghiệp  liên doanh”. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới cần quy định thống nhất với Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020 sẽ giúp các thủ tục pháp lý về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện đồng bộ.

2. Về thời gian thẩm định hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất

Theo Luật Đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư, thời gian thẩm định được các quy định hướng dẫn của Luật này là 15 ngày. Đây là thời gian mà cơ quan nhận hồ sơ sẽ gửi hồ sơ của nhà đầu tư lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình[1].

Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại quy định văn bản thẩm định được lập trên cơ sở hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thời gian thẩm định theo các quy định hướng dẫn là 30 ngày[2]. Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định này. Tuy nhiên, các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải tuân theo thủ tục này. Như vậy, khoảng thời gian thẩm định hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất là không thống nhất, dẫn đến tình trạng lúng túng về mặt thời gian cho cả các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư.

3. Về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư

Theo điểm c khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư nếu dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư,

Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định, sau khi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo điểm i khoản 1 Điều 64.

Như vậy, nhiều dự án mặc dù đã chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo quy định của Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất kịp thời. Điều này có thể dẫn đến hiệu quả sử dụng đất chưa đảm bảo và chưa kịp thời bố trí đất cho nhà đầu tư có nhu cầu.

4.Về chủ trương thực hiện dự án

Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013 chưa có quy định thống nhất trong việc quyết định chủ trương thực hiện dự án (đối với dự án ngoài ngân sách nhà nước) với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Cụ thể:

Điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (nếu có); b) Đánh giá nhu cầu sử dụng đất”; điểm b khoản 4 Điều 33 quy định “Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư bao gồm:...b) Khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án cóyêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, có thể hiểu việc xác định dự án cần có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt mới quyết định chủ trương đầu tư. Điều này vô hình trung gây ra sự khó hiểu về việc quyết định chủ trương đầu tư trước sau đó mới phê duyệt hồ sơ dự án vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, hay dự án phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện do UBND tỉnh phê duyệt thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.