1. Một số điểm mới so với quy định cũ

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản

a) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

b) Phải công khai thông tin.

- Các thông tin phải công khai gồm:

+ Các thông tin về doanh nghiệp, gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)

+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

- Nơi công khai thông tin:

+ Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.

+ Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

d) Điều kiện về vốn

- Điều kiện về vốn chỉ áp dụng với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Nếu doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp.

3. Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

a) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
b) Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:

- Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;

- Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.

Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại 02 trường hợp này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

4. Điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

- Phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

- Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thoả thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.

5. Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản

08 hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu gồm: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư; Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ; Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc các trường trên; Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.

Anh Thư